Modificare le tabelle millesimali in condominio

Occorre o non occorre l' unanimità?

L’art. 1136 c.2 c.c. parla chiaro: “ L’assemblea in seconda convocazione è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell’intero edificio ed un terzo dei partecipanti al condominio. La deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio”. 

Tuttavia, sino al 2010,

per alcuni giudici, l’articolo 1136 non doveva applicarsi alle tabelle millesimali, per approvare o modificare le quali occorreva l’unanimità.

Nel 2010: il Tribunale di Roma annulla una delibera assembleare con cui era stata approvata a maggioranza la nuova tabella per le spese di riscaldamento. Una condomina tuttavia impugna la decisione del Tribunale in Corte d’Appello e quest’ultima le dà ragione, adducendo nelle motivazioni che i regolamenti condominiali di cui fanno parte le tabelle possono essere modificati dalla stessa maggioranza stabilita nel 1136 e quindi che le tabelle servono solo ad esprimere in termini aritmetici un già preesistente rapporto di valore tra i diritti dei vari condomini senza incidere su tali diritti.

Pertanto, secondo questa sentenza, l’unica cosa che può fare un condomino che voglia impugnare le tabelle millesimali sarebbe impugnarne la ripartizione, se e quando non rispetti i criteri di legge cioè il principio della proporzionalità del valore della singola proprietà rispetto al valore dell’intero edificio.

Questo sino alla riforma del condominio, la quale è intervenuta stabilendo un “nuovo” principio sancito dall’art. 69 disp.att.c.c. Secondo la “nuova” formulazione infatti  “i valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nelle tabelle millesimali di cui all’art. 68 possono essere modificati o rettificati all’unanimità. Tali valori possono essere rettificati o modificati all’unanimità, anche nell’interesse di un solo condomino, con la sola maggioranza prevista dall’art. 1136 c.2. c.c. nei seguenti casi:

quando risulta che sono conseguenza di un errore o quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuizione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino.  In tal caso il relativo costo e' sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione. Ai soli fini della revisione dei valori proporzionali espressi nella tabella millesimale allegata al regolamento di condominio ai sensi dell'articolo 68, puo' essere convenuto in giudizio unicamente il condominio in persona dell'amministratore. Questi e' tenuto a darne senza indugio notizia all'assemblea dei condomini. L'amministratore che non adempie a quest'obbligo puo' essere revocato ed e' tenuto al risarcimento degli eventuali danni. Le norme di cui al presente articolo si applicano per la rettifica o la revisione delle tabelle per la ripartizione delle spese redatte in applicazione dei criteri legali o convenzionali».

 

Questa nuova normativa, in vigore da giugno 2013, ha modificato sostanzialmente la decisione della Suprema Corte del 2010 o, per meglio dire, quest’ultima decisione è stata contraddetta dalla riforma del condominio in quanto la riforma sancisce ex lege la necessità dell’unanimità dei consensi, che dipenderebbe dal fatto che la delibera di approvazione delle tabelle millesimali costituirebbe un “negozio di accertamento”  del diritto di proprietà sulle singole unità immobiliari e sulle parti comuni e non un già preesistente rapporto di valore tra i diritti dei vari condomini senza incidere su tali diritti come stabiliva la Suprema Corte nel 2010.

Con il nuovo art. 69 le tabelle millesimali possono essere modificate solo all’ unanimità, salvo le ipotesi di revisione indicate dalla norma. 

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