Ristrutturare casa: chi più spende meno spende?!

Quanto costa rifare il bagno? E sostituire un pavimento? E demolire un muro? Sono le domande che tutti si pongono quando intendono eseguire lavori edili di manutenzione/ristrutturazione.

Poichè le spese per ristrutturare sono spesso rilevanti si interpellano 2 o 3 imprese e si chiedono i relativi preventivi e di solito – ovviamente – si sceglie chi offre meno.

Purtroppo però non sempre la scelta è quella giusta

E qui, purtroppo sempre più spesso, inizia il calvario. Ed ecco che ci si accorge che l’impresa non sa lavorare, abbandona il cantiere per intere settimane o mesi, causa danni agli impianti o – peggio – ai vicini e, sempre più spesso, l’importo iniziale previsto nel preventivo da noi approvato si gonfia fino a raddoppiare, triplicare e ...mandarci  sul lastrico!

Mentre per quanto riguarda la cattiva condotta dei lavori ogni proprietario – anche se non del mestiere – riesce a trarre le sue conclusioni, quando si tratta di prezzi iniziano i problemi. Ed infatti capita spesso che, durante i lavori, sia necessario effettuare interventi non previsti e neanche prevedibili. Se, durante una demolizione, si scopre un solaio “marcio” non è certo colpa dell’impresa nè si può evitare di prendere provvedimenti e, inevitabilmente, i nuovi interventi costano!

L’impresa seria dunque presenta un ulteriore aumento di costi, corrispondenti al reale aumento di lavoro. L’impresa “furbacchiona” ne approfitta invece per proporre un prezzo altissimo, con la quasi certezza dell’approvazione del povero proprietario che, in ogni caso, ha un appartamento che sembra un campo di battaglia e, disperato, non vede l’ora di portare a termine le opere e riappropriarsi del proprio appartamento.

Occorre dunque affidarsi ad un tecnico di fiducia in grado di valutare, entro ovviamente i giusti margini di guadagno di ogni impresa, se l’importo dei lavori è in linea con i prezzi medi del mercato.

Va infine tenuto presente che, in base all’art. 2227 del c.c., è consentito far interrompere i lavori in qualsiasi momento, pagando al prestatore d’opera il compenso parziale e le spese sostenute fino a quel momento.

E’ una facoltà da non sottovalutare per evitare guai peggiori, facendo però attenzione a non firmare clausole che limitano questa facoltà o che consentono all’impresa pagamenti di penali in caso di recesso.

Per questi casi limite però, prima di agire, data la delicatezza dell’argomento, conviene sempre chiedere un parere preventivo alla propria associazione.

E’ sempre utile – oltre che prassi – detrarre sempre ad ogni pagamento una certa percentuale pari di solito al 10% di quello che si deve volta per volta (i cosiddetti decimi di garanzia) da saldare normalmente all’impresa a 30 o 60 giorni dopo la fine dei lavori, se tutto è andato per il meglio, di evitare acconti sostanziosi per non vedere sparire l’impresa ed i propri sudati risparmi.

Da queste brevi note si comprende che, mentre per una semplice opera di manutenzione ordinaria, quale il rifacimento di un pavimento, di un rivestimento, una riverniciatura/tinteggiatura dell’appartamento e degli infissi il proprietario se la può cavare con le proprie forze, per opere appena più complesse occorre la mano di un tecnico esperto, senza considerare che già per le opere di manutenzione straordinaria è il Comune che ci obbliga a nominarlo per poter presentare la documentazione necessariamente a firma di un tecnico.

La faccenda si complica ulteriormente quando si tratta di scegliere anche il tipo di appalto. Affidiamo all’impresa i lavori in economia, a corpo, a misura o un pò dell’uno e un pò dell’altro?

Cerchiamo di analizzare, senza voler entrare troppo nel merito, i vari tipi di appalto, considerandone – seppur sommariamente – luci ed ombre.

Preventivo-offerta

Prima di tutto un indizio interessante, nel caso ci rivolgiamo direttamente all’impresa, può essere nelle voci descritte nel preventivo-offerta fatto dall’impresa.

Allo scrivente è capitato di leggere un preventivo, per il quale l’interessato era molto perplesso, così descritto: Rifacimento coperto: € 13.000,00+IVA

ma cosa è previsto e cosa è escluso?

La identica lavorazione, per la quale mi era stato mandato successivo, è stata descritta con un capitolato di 20 pagine!!

Non occorre farla tanto lunga per immaginare che il costo finale dell’opera ...può giungere, a forza di lamentele dell’impresa poco seria, a cifre ben superiori.

Computo metrico

Il tecnico, solitamente, redige un computo metrico in bianco, in cui definisce le voci una per una, in modo tale che i preventivi che successivamente si chiedono alle imprese sono confrontabili fra di loro.

A titolo di esempio il tecnico decide con la proprietà/con l’Amministratore, di sostituire le grondaie ed i pluviali con materiale in rame. Tutte le ditte chiamate devono usare questo materiale.

Se – viceversa – si evita questo primo passo ci sarà la solita ditta furbacchiona che prevederà il tutto in plastica e, chiaramente, risulterà offrire il prezzo più basso, con la differenza che il materiale è molto meno duraturo e quindi dopo poco andrà presumibilmente di nuovo sostituito.

Appalto in economia: una volta fissato il compenso orario degli artigiani si tratta di pagarli per il numero delle ore in cui lavorano. Può convenire per i piccoli lavori considerando peraltro che nessun artigiano sarebbe disponibile diversamente.

I rischi sono che le ore “lievitino” più del previsto ed occorre capire bene i costi dei materiali, dei trasporti, del nolo delle attrezzature, delle discariche ecc.ecc. per non trovarsi con delle brutte sorprese finali.

Appalto a corpo:Sembrerebbe aprima vista il tipo di appalto più conveniente in quanto chiarisco prima tutte le lavorazioni che desidero eseguire e, succeda quel che deve succedere, poichè l’importo dei lavori è stato preventivamente concordato non si tocca più.

Purtroppo non è così: basta però un piccolo imprevisto – e nelle ristrutturazioni questa è la regola – che il N.P. (Nuovo Prezzo) può essere esorbitante: si veda l’esempio fatto prima sul solaio “marcio”.

Nè si può pretendere di non pagare l’impresa se, mentre si demolisce, si trovano tubi che perdono, canne fumarie del proprietario del piano di sotto o scarichi di quello del piano di sopra proprio dove dovevamo aprire una porta ecc., per cui siamo costretti a cambiare in tutto o in parte il progetto precedente.

Appalto a misura: Anche questo sembrerebbe abbastanza semplice come il precedente. Anche per questo tipo di appalto c’è però il rischio delle varianti come al punto precedente, ma essendo già definite e prezzate le singole voci spesso si fa riferimento, per analogia, a voci simili per cui il prezzo delle nuove voci può essere più “contrattato” con l’impresa. La difficoltà di questo appalto è nella contabilità che può risultare  particolarmente complessa.

Vizi e difetti

I lavori devono essere eseguiti “a regola d’arte”. Ci sono due diversi periodi in cui è possibile verificare.

Verifica durante i lavori: il Direttore dei Lavori (tecnico incaricato dal proprietario) può ordinare il ripristino di una cattiva lavorazione entro un termine stabilito. In difetto, in caso questo inadempimento sia grave, il contratto può essere risolto.

Verifica dopo i lavori: finiti i lavori se i pagamenti procedono come da contratto e nessuna riserva viene fatta all’impresa se tali vizi sono palesi nessuna contestazione può più essere effettuata.

Vizi occulti

Anche tempo dopo la fine dei lavori possono evidenziarsi vizi che non erano palesi precedentemente.

Esempio: un tetto fa acqua solo in caso di forti temporali estivi: se l’immobile è terminato in autunno tali vizi non si erano ancora evidenziati.

Altro esempio: presenza di muffe che si sono formate durante l’inverno mentre i lavori erano finiti in estate e tale vizio non si era ancora rivelato.

Il Codice Civile garantisce due anni o dieci anni a seconda del tipo di vizio. Se si vogliono far valere i propri diritti occorre farsi seguire da esperti per non commettere (facili) errori di procedura (associazioni di consumatori).

 

 

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