Terrazzi: danni da infiltrazione e suddivisione delle spese

Nell'ambito di un Condominio non sempre è facile identificare a chi appartiene un bene. Un caso limite è quello dei balconi che, a seconda di come sono stati costruiti, possono appartenere a un solo proprietario, a più di uno, o addirittura in parte ad uno, e in parte a tutti gli altri. Nella realtà edilizia i balconi presentano, infatti, una tipologia varia, che dà luogo ad una serie di liti fra i condòmini relativa ai criteri di suddivisione delle relative spese.

Occorre, quindi, distinguere fra le seguenti tipologie:

 

Terrazzo aggettante (sporgente dalla facciata): sono definiti terrazzi “aggettanti” quelli che sporgono dalla facciata dell'edificio costituendo solo un prolungamento dell'appartamento dal quale protendono, senza svolgere alcuna funzione di sostegno, né di copertura dell'edificio.

I balconi “aggettanti” dal punto di vista strutturale sono del tutto autonomi rispetto agli altri piani, in quanto possono sussistere indipendentemente dall'esistenza di altri balconi del piano sottostante o sovrastante. Non avendo la funzione di copertura del piano sottostante, questo tipo di balcone non soddisfa una utilità comune ai due piani e non svolge neppure una funzione a vantaggio di un condòmino diverso dal proprietario del piano.

Come precisato dalla Corte di Cassazione in numerose pronunce (Cassaz. 941/2011; Cassaz. 15913/2007; Cassaz. 14576/2006; Cassaz. 637/2000; Cassaz.8159/1996) tali balconi non possono considerarsi a servizio dei piani sovrapposti e, quindi, di proprietà comune dei proprietari di tali piani, con la conseguenza che sono da considerarsi accessori dell'appartamento cui accedono e rientrano nella proprietà esclusiva del suo titolare, che ne deve pagare per intero tutte le relative spese, comprese quelle dei parapetti.

Fanno eccezione alla regola i casi in cui sono ravvisabili ornamenti di pregio o decorativi che percorrono tutta la facciata, balcone compreso: il decoro dell'edificio diviene, infatti, interesse di tutti i suoi abitanti e le relative spese sono suddivise fra tutti in rapporto ai millesimi di proprietà (Cassaz. 568/2000; Cassaz. 637/2000).

Terrazzo incassato o a castello: i terrazzi “a castello” sono quelli incassati nel perimetro dell'edificio che sovrastano altri terrazzi. Le loro strutture portanti (travi) sono tutt'uno con quelle dell'intero edificio. Perciò il rifacimento della trave portante interna compete a tutto il condominio, le spese relative al pavimento competono all'abitante del piano, mentre quelle relative al fondo del balcone, che è anche soffitto del balcone sottostante, competono all'abitante del piano di sotto.

Lastrico solare è un tetto che ha una superficie pianeggiante con una leggera inclinazione per lo smaltimento delle acque, di solito è accessibile solo per le riparazioni e fa da copertura a tutto l'edificio. Il lastrico solare, cui va equiparata la terrazza a livello, non crea problemi di sorta per le spese, nel caso in cui la sua unica funzione sia quella del tetto di copertura: in tale caso le spese vanno ripartite in ragione dei millesimi di proprietà.

Esiste, però, un tipo particolare di lastrico solare concretizzato dalla terrazza che permette anche la normale permanenza delle persone e che è munita di parapetti, di pavimentazione per il calpestio e di eventuale illuminazione.

In tale caso la suddivisione delle spese relative al lastrico solare è disciplinata dall'art. 1126 del codice civile: le spese di manutenzione ordinaria competono a chi lo ha in godimento, viceversa le spese di riparazione e ricostruzione vanno suddivise per un terzo a carico del proprietario (o utilizzatore esclusivo) e per i rimanenti due terzi a carico di tutto il Condominio in base ai millesimi di proprietà.

Competono, invece, al solo utilizzatore le spese di manutenzione e ricostruzione dei parapetti, nonché di tutto ciò che è suo ed è ospitato dal terrazzo stesso (eventuale giardino pensile, gazebo).

Terrazze a livello è quel particolare lastrico solare che non copre tutto l'edificio ma solo una parte di esso: è la copertura di una o più unità immobiliari e, nel contempo, costituisce accessorio dell'appartamento cui si accede. Sono terrazze di proprietà o concesse in uso perpetuo ai titolari degli appartamenti dei quali sono pertinenza. Qualora, però, sia necessaria la loro manutenzione ordinaria e straordinaria, le spese vanno ripartite a norma dell'art. 1126 del codice civile, cioè un terzo a carico del proprietario o di chi la usa, e i rimanenti due terzi a carico di tutti coloro che si trovano sotto la sua proiezione geometrica, dal suolo fino all'ultimo piano: in altre parole sono i condòmini per cui la terrazza a livello funziona come tetto.

Danni da infiltrazione nel caso delle terrazze a livello e dei lastrici solari si è discusso per anni nei Tribunali come spartire il risarcimento dei danni di chi ha subito un'infiltrazione (che è, in genere, chi vive al piano di sotto). La Corte di Cassazione, con la recente pronuncia n. 941 del 17/01/2011, ha posto fine al dibattito affermando che il Condominio ha un obbligo di controllare la manutenzione del lastrico, chiedendo al suo utilizzatore di permettere controlli periodici da parte di un tecnico incaricato dal Condominio stesso. Il lastrico solare, infatti, anche se attribuito in uso esclusivo o di proprietà esclusiva di uno dei condomini , svolge una funzione di copertura del fabbricato e, perciò, l'obbligo di provvedere alla sua riparazione o ricostruzione, sempre che non derivi da fatto imputabile solo a detto condòmino, grava su tutti i condòmini con ripartizione delle spese secondo i criteri di cui all'art. 1126 del codice civile: un terzo a carico del proprietario esclusivo o dell'usuario, due terzi a carico di tutti i condòmini cui lo stesso serva da copertura.

La Cassazione ha, inoltre, precisato che il Condominio risponde come custode ai sensi dell'art. 2051 del codice civile dei danni che siano derivati al singolo condòmino o a terzi per difetto di manutenzione del lastrico solare.

L'art 2051 del codice civile dispone ,infatti, che ciascuno sia responsabile del danno provocato dalle cose che ha in custodia: si tratta di responsabilità extracontrattuale che sorge dalle lesione di un diritto soggettivo caratterizzato oggettivamente dalla potenzialità della cosa a produrre un danno a causa di possibili infiltrazioni per cattiva manutenzione.

Da ciò deriva la conseguenza della durata quinquennale del termine di prescrizione del diritto al risarcimento del danno.

Solo nel caso in cui il condòmino che si serve del terrazzo abbia rifiutato il permesso al tecnico del Condominio, bisognerà accertare se l'infiltrazione sia dovuta alla eventuale pessima manutenzione (ad esempio foglie mai sgombrate dagli scoli, vasi pesantissimi ecc) e chiedere ulteriori danni a chi non l'ha fatta.

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Notizie flash

Equitalia proroga la rottamazione

Il Consiglio dei ministri ha approvato un decreto legge che proroga al 21 aprile (dal 31 marzo) il termine di adesione alla definizione agevolata (DA1) dei ruoli, cosiddetta "rottamazione delle cartelle".

Equitalia potrà rispondere ai contribuenti, sempre secondo il decreto, non più entro il 31 maggio ma entro il 15 giugno 2017 con importi dovuti in cinque versamenti e/o pagamento in un’unica soluzione.

I termini dei pagamenti restano invariati e quindi il primo  appuntamento rimane fine luglio 2017.

Tutti i termini per aderire alla rottamazione, compresi quelli prorogati, vengono rimandati di un anno per i contribuenti residenti nei Comuni colpiti dal sisma del Centro Italia. 

Modalità di presentazione del rendiconto condominiale dopo la riforma

Con la legge 220/2012 in vigore dal 18 giugno 2013 (c.d. RIFORMA DEL CONDOMINIO) sono state introdotte molte norme a tutela dei condòmini. Questo articolo vuole fare luce su come l’amministratore deve redigere il rendiconto annuale da presentare in assemblea ordinaria. Gli articoli interessati sono il 1129, il 1130, ma, soprattutto, il 1130 bis del Codice Civile. 

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