Certificato di abitabilità obbligatorio nelle Compravendite

Novità nel settore delle compravendite immobiliari.

Il D.L. n. 78 del 31 maggio 2010 all’art. 19 prevede “...a pena di nullità dell’atto di compravendita ..., la identificazione catastale e la dichiarazione della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie.”

Ed ancora prevede che “... Prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari”.

 

In altre parole il notaio deve garantire che quanto è presente in catasto corrisponda perfettamente all’eseguito.

L’articolo è stato in un secondo tempo cambiato con un successivo emendamento che chiarisce che la dichiarazione di conformità fra la planimetria catastale e lo stato di fatto dell’appartamento può essere ugualmente rilasciata anche in presenza di “lievi difformità”. Ora occorre capire cosa si intende per lievi difformità.

Il catasto ragiona a modo proprio: sono lievi difformità tutte quelle differenze che non variano la consistenza, la categoria o la classe, in pratica, cercando di essere più chiari, quelle variazioni che non cambiano la rendita (catastale) dell’appartamento.

Interessante inoltre, anche se si dava per scontato, che la dichiarazione di conformità fatta da un tecnico ha lo stesso valore della dichiarazione dei proprietari. In altre parole poichè non tutti i proprietari sono esperti del settore essi possono avvalersi dell’aiuto di un tecnico che asseveri (o meno) la conformità in loro vece.

Anche se la citata conformità fra atti catastali e la realtà, per chi è estraneo ai lavori, possa sembrare scontata invece finora non era così. Ed infatti era in capo al venditore, il quale la dichiarava nel rogito, la responsabilità di vendere un bene “regolare”. Ora la responsabilità è stata spostata in capo al notaio, il quale -di fatto - sarà obbligato a far visionare l’immobile oggetto di compravendita ad un tecnico, il quale dovrà prendere visione della regolarità (o meno) del bene da vendere, pena la nullità del rogito.

E se il bene non fosse regolare ovvero contenesse piccoli o grandi abusi?

La legge al comma 10 parla chiaro:

...Restano fermi i poteri di controllo dei Comuni in materia urbanistico-edilizia e l’applicabilità delle relative sanzioni ...”

Il problema, in questo caso, diventa molto più complesso, considerando che la stragrande maggioranza dei fabbricati costruiti prima degli anni 1960/70 contiene difformità, poiché un tempo non si guardava troppo per il sottile: se c’era bisogno di eseguire qualche lavoro interno al proprio appartamento si faceva e basta!

Il problema dunque spesso si sposterà dal catasto ( per il quale è possibile regolarizzare entro il 31/12/2010) al Comune!

Ed anche in questo caso occorre fare due distinzioni.

Si sono eseguiti negli anni (anche dai precedenti proprietari) lavori “abusivi” ma non rilevanti: questi sono dunque facilmente sanabili.

Si sono eseguiti negli anni (anche dai precedenti proprietari) lavori “abusivi” rilevanti: questi possono essere sanabili a costi elevati o –nel peggiore dei casi- non sanabili; questa volta la domanda ce la poniamo noi: come si potranno risolvere questi casi?

Come si vede il problema non è di facile soluzione e va affrontato caso per caso.

Meglio dunque formarsi un quadro complessivo della situazione edilizia, oltre che catastale, del fabbricato prima di sottoscrivere l’atto di vendita, ad esempio attraverso un documento di recente proposto proprio ad un convegno organizzato dal Collegio Notarile a Parma e adottato anche in alcune città toscane chiamato “referto tecnico preventivo”, non previsto dalla legge ma che garantisca che l’immobile è conforme alle concessioni/autorizzazioni edilizie rilasciate, quali siano gli eventuali abusi rilevati, quali rimedi ed a che costi possano essere adottati e se l’immobile possa o meno ritenersi commerciabile.

Ancora più cautelativo risulta essere il documento previsto dalla nostra Regione con la L.R. 25/11/2002 n. 31.

Ed infatti, con riferimento alla disciplina relativa al “ certificato di conformità edilizia ed agibilità” di cui agli articoli 21 e 22 della citata Legge Regionale vengono previste due ipotesi:

-          per gli interventi di grande rilevanza (Nuova Costruzione, ristrutturazione urbanistica ed edilizia) si prevede un vero e proprio certificato di agibilità che può essere sostituito anche da un “certificato provvisorio”;

-          per piccoli interventi (riguardanti essenzialmente singole unità immobiliari) esiste una “dichiarazione di conformità” redatta da un professionista abilitato che é un vero e proprio certificato di agibilità.

Per evitare dunque l’impossibilità di alienare un bene al momento di rogitare davanti al notaio e rischiare il blocco del rogito se la casa contiene anche piccoli abusi occorre eseguire un esame preventivo del proprio immobile per conoscerne a fondo la propria commerciabilità o, se presenta abusi compiuti negli anni, avere la possibilità di regolarizzare gli stessi, senza aspettare il momento del rogito ed evitando il più possibile contenzioso con la parte acquirente che, giustamente, pretende di acquistare un immobile “perfetto” dal punto di vista catastale ed edilizio.

Si fa presente che le pratiche occorrenti per la regolarizzazione del bene spesso richiedono tempi burocratici di alcuni mesi, dunque … è meglio muoversi per tempo per evitare brutte sorprese!

 

Sportello Tecnici- A.DI.DO Consumatori

Leggi anche:

Case Fantasma e compravendite

Statistiche

Visite agli articoli
832011

Chi è online

Abbiamo 30 visitatori e nessun utente online

Notizie flash

Equitalia proroga la rottamazione

Il Consiglio dei ministri ha approvato un decreto legge che proroga al 21 aprile (dal 31 marzo) il termine di adesione alla definizione agevolata (DA1) dei ruoli, cosiddetta "rottamazione delle cartelle".

Equitalia potrà rispondere ai contribuenti, sempre secondo il decreto, non più entro il 31 maggio ma entro il 15 giugno 2017 con importi dovuti in cinque versamenti e/o pagamento in un’unica soluzione.

I termini dei pagamenti restano invariati e quindi il primo  appuntamento rimane fine luglio 2017.

Tutti i termini per aderire alla rottamazione, compresi quelli prorogati, vengono rimandati di un anno per i contribuenti residenti nei Comuni colpiti dal sisma del Centro Italia. 

Modalità di presentazione del rendiconto condominiale dopo la riforma

Con la legge 220/2012 in vigore dal 18 giugno 2013 (c.d. RIFORMA DEL CONDOMINIO) sono state introdotte molte norme a tutela dei condòmini. Questo articolo vuole fare luce su come l’amministratore deve redigere il rendiconto annuale da presentare in assemblea ordinaria. Gli articoli interessati sono il 1129, il 1130, ma, soprattutto, il 1130 bis del Codice Civile. 

Leggi tutto...
La cartella Equitalia mai notificata si può impugnare

Nell’ultimo decennio la giurisprudenza di legittimità non ha ammesso ricorsi se presentati tardivamente, ossia:

Leggi tutto...
TPER (Trasporto Passeggeri Emilia Romagna) : attenzione agitazione improvvisa

Numerosi Associati stamattina non sono riusciti a recarsi sul posto di lavoro con i mezzi pubblici e sono rimasti invano alle fermate ad attendere i mezzi, non riuscendo nè a contattare nè a collegarsi al sito TPER dove, nella sezione notizie, la società scrive:

 

"BLOCCO DEI SERVIZI DI BUS PER UN'AGITAZIONE IMPROVVISA

Leggi tutto...
Spot ingannevole su reti mediaset: pensi di partecipare ad un estrazione e ti ritrovi un abbonamento

Ci è giunta segnalazione di uno spot che gira sulle reti Mediaset che invita i telespettatori a rispondere ad alcune domande molto facili, facendo loro credere di partecipare solo a un’estrazione, ma in realtà abbonandoli a un servizio che ha un costo mensile.

Ecco come funziona.

Leggi tutto...
Questo sito utilizza i cookie di sessione e analytics di "terze parti" per migliorare servizi ed esperienza dei lettori. Se decidi di continuare la navigazione consideriamo che accetti il loro uso.